פסק-דין בתיק ע"א 2295-09

בפניי ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב יפו (כב' השופט משה סובל), שניתן בת.א. 11527/07, ביום 26.08.09, במסגרתו התקבלה תביעת המשיב, והמערער חוייב במלוא סכום התביעה בסך 233,275.08 ש"ח בגין דמי חכירה, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה, וכן בהוצאות ושכ"ט בצירוף מע"מ כחוק.

העובדות ופסק דינו של בית משפט קמא

1.         אקדים ואציין שכל ניסיונותיי הרבים להביא הצדדים להסדר כספי כולל - עלו בתוהו.

2.         מדובר במחלוקת לגבי גובה דמי חכירה שעל המערער, פרנקל שרון (להלן: "המערער"), לשלם למינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") בקשר לזכויות שרכש במקרקעין בכפר סירקין, מהגב' הרשמן, אלמנתו של יוסף הרשמן ז"ל, שהיו החוכרים במקרקעין הידועים כחלקה 5 בגוש 4049 בכפר סירקין (להלן "החלקה"  או "הנכס"), בהתאם לחוזה חכירה מיום 31.03.36 לתקופה שעד ליום 31.12.55, שחודש עד ליום 30.9.80.

3.         המינהל הגיש כנגד המערער תביעה כספית לתשלום דמי חכירה שנתיים, החל משנת 1996, כאשר דמי החכירה נקבעו בהתאם להגדרת השטח הנרכש כ"משק עזר" ולא כ"נחלה".

4.         אין חולק, כי הגב' הרשמן מכרה למערער ביום 02.07.96 זכויות בשטח של 4,999 ממ"ר, מתוך השטח הכולל של החלקה, ועליה יחידת מגורים (להלן: "חלקת המגורים"), כאשר את יתרת שטח החלקה שהוא שטח חקלאי (להלן: "המשק החקלאי") מכרה ככל הנראה במועד מוקדם יותר למר בועז כץ.

5.         ביום 20.06.99 חתם המערער על חוזה חכירה עם המינהל, בו נקבע, כי הוא יישא בתשלום דמי חכירה בסך 20,456.48 ש"ח לשנה, תשלומים שיוגדלו מידי פעם על בסיס  השינויים במחירון דמי החכירה השנתיים.

6.         המערער טען בפני בית משפט קמא כי המינהל לא היה רשאי לחייב אותו בדמי החכירה כפי שעשה. לטענתו, הוא הוטעה על ידי המינהל אשר החתים אותו על חוזה חכירה מסוג "משק עזר", לפיו הנחלה פוצלה, ולמעשה לא מדובר עוד ב"נחלה", והוא התחייב לכאורה לשלם דמי חכירה בשיעור 1% מגובה שווי הקרקע, וזאת לטענתו, מבלי שהבין ומבלי שהוסברה לו משמעות הדבר. לטענתו, המינהל לא היה רשאי להחתימו על חוזה שכזה, ולדרוש ממנו דמי חכירה שעולים על דמי החכירה שהיו בתוקף עובר למועד רכישת הזכויות בנכס על ידו, דהיינו דמי חכירה החלים על נחלה.

המערער חזר וטען בעדותו כי ידע שהוא רוכש 5 דונם, שהם חלק מהנחלה, אך לטענתו לא ידע שיתרת החלקה, דהיינו המשק החקלאי נמכר כבר.

עוד טען המערער כי האישור לגבי פיצול החלקה וביטול מעמדה כ"נחלה" על ידי המינהל אינו חוקי, וכי הוא הופלה לרעה על ידי המינהל באופן חישוב דמי החכירה לעומת שכניו.

7.         מטעם המינהל העידו שתי עובדות במחלקה החקלאית: הגב' מרים רחמים והגב' שרה סימבול.

הגב' שרה סימבול, שעדותה נמצאה מהימנה על ידי בית משפט קמא, טענה כי בחודש יולי 1996, לפני מכירת המקרקעין מהגב' הרשמן למערער, מכרה הגב' הרשמן את המשק החקלאי לבועז כץ, וכדי להעביר הזכויות לכץ היה צורך לפצל את החלקה, באופן שחלקת המגורים תהווה יחידה נפרדת מהמשק החקלאי. לטענתה, ביום 15.1.97 אישר המינהל את ביצוע העסקה עם בועז כץ בתנאי שהחלקה תפוצל. העדה טענה שהיא אינה יודעת איזו עסקה מבין השתיים דווחה למינהל ראשונה, אך אין לכך נפקות.

הגב' מרים רחמים שעובדת גם היא במחלקה החקלאית, הסבירה בעדותה כיצד מחושבים דמי החכירה בכפר סירקין, וציינה כי בעניינו של המערער דמי החכירה השתנו בהתאם להחלטת מועצת המינהל 205 מיום 15.8.78, לפיה כאשר נעשית העברה במשקי עזר, הקונה מחוייב בדמי חכירה שנתיים בשיעור 1% מערך הקרקע על פי הערכת השמאי, ולא בדמי חכירה שנתיים בסך של 800 ש"ח החלים על נחלה.

8.         בית משפט קמא, לאחר ששמע את הצדדים ועיין בכל הראיות, השתכנע, כי אין למערער כל הגנה מפני התביעה, וכי דין התביעה להתקבל במלואה.

בית המשפט ציין, כי אין נפקות לשאלה מי מבין השניים הקדים ורכש את חלקו מהגב' הרשמן, ואף ציין כי על אף שהמערער טען שהוא רכש תחילה, הוא לא ידע לומר בביטחון איזו עסקה קדמה. ביהמ"ש קבע כי אין בשאלה איזו עסקה נעשתה קודם, כדי לשנות מחובתו של המערער לשלם את דמי החכירה השנתיים כפי שנקבעו בהסכם החכירה. בקביעתו הסתמך ביהמ"ש על העובדה שכבר בהסכם המכר עם הגב' הרשמן צויין במפורש כי המערער מודע לכך שחלקת המגורים שהוא רוכש הינה חלק מנחלה, וכי הגב' הרשמן רשאית לפצל את הנחלה, או למכור בנפרד את חלקת המשק החקלאי, ובלבד שהדבר לא יפגע בזכויות המערער ביחידת המגורים, והמערער אף התחייב לחתום על כל מסמך שיידרש כדי לאפשר את מכירת המשק החקלאי.

בקבלת התביעה, הסתמך ביהמ"ש גם על כך שבחוזה החכירה עליו חתום המערער מצוין במפורש שמדובר ב "משק עזר" ולא ב"נחלה", וכך גם מצויין במפורש גובה דמי החכירה, והמערער אישר שמאז 1999, הוא לא שלח כל פניה למינהל על טענותיו, ולא ביקש לבטל את הסכם החכירה, ורק עתה, כאשר נדרש לשלם את דמי החכירה, העלה לראשונה טענות אלה. בהקשר זה דחה בית המשפט את הטענות כאילו יש לראות בעצם הגשת בקשת הרשות להתגונן כהודעת ביטול של  ההסכם, במיוחד לאור חלוף הזמן מאז חתימת הסכם החכירה, שאינו זמן סביר, לבין מועד מתן הודעת הביטול. כמו כן, הסתמך בית המשפט על מכתבים שנשלחו מאת ב"כ הגב' הרשמן לב"כ המערער, לפני חתימת הסכם החכירה, מהם עולה שהמערער עודכן על ביצוע הפיצול בחלקה, ועל ביטול מעמד החלקה כ"נחלה", וכן על אופן חישוב דמי החכירה השנתיים.

ביהמ"ש קבע, כי ככל שיש למערער טרוניות כאלו ואחרות על שהוסכם בינו לבין הגב' הרשמן או על שהובהר לו על ידי בא כוחה, הרי שהן צריכות להיות מופנות לגב' הרשמן עמה חתם על הסכם המכר, ולא למינהל שלא היה צד להסכם עמו, ואין לו כל צד בסכסוך.

ביהמ"ש הוסיף וקבע, כי לא הוכח על ידי המערער, שעצם פיצול החלקה וביטול מעמדה כ"נחלה" היה בלתי חוקי, ואימץ בענין זה את עדותן של העדות מטעם המינהל, שהצהירו שהמינהל הגיע להסדר עם אגודת כפר סירקין, לפיו אושר כאמור פיצול החלקות, והעובדה שתחילה המינהל לא הסכים לאשר את הפיצול - אינה מלמדת כי מדובר באי חוקיות.

סיכם ביהמ"ש וקבע, עובדתית, כי בעת חתימתו על הסכם המכר עם הגב' הרשמן, הובהר למערער  כי הוא רוכש את חלקת המגורים שהינה חלק מנחלה, וכי המוכרת רשאית למכור את יתרת החלקה, דהיינו את המשק החקלאי כיחידה נפרדת.  בקבלו את התביעה במלואה ציין ביהמ"ש כי :